Todos já sabemos que o papel do síndico é um dos mais importantes na vida condominial. Enganadas a respeito do cargo, muitas pessoas julgam que ele dá liberdade para mandar e ser respeitado, mas sem reciprocidade. Quando na verdade o síndico tem a responsabilidade civil ao gerir um condomínio.
O síndico é o representante legal do condomínio. De acordo com a Lei do Condomínio (Lei 4.591, de 16 dezembro de 1964), compete ao síndico representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela Lei acima citada, ou pela Convenção.
Conheça as responsabilidades civis que competem ao cargo.
Funcionamento da responsabilidade civil do síndico
O síndico responde civilmente quando não cumpre adequadamente as atribuições do cargo. Em outras palavras, nos momentos em que sua omissão ou displicência acaba provocando prejuízos aos moradores do prédio ou até mesmo a terceiros.
Há dois tipos de responsabilidade civil:
- Subjetiva (é necessária a comprovação da culpa para que seja feita a indenização);
- Objetiva (a culpa não é relevante).
No segundo caso, a culpa não interessa — se o prejuízo foi causado, cabe ao síndico indenizar.
E não é só isso. Existe também a responsabilidade criminal, que se dá todas as vezes em que o síndico pratica uma ação que pode ser considerada como contravenção. São crimes contra a honra (como calúnia e difamação) e a apropriação indébita de recursos financeiros (fundos dos condôminos e verbas previdenciárias dos funcionários).
Ocasiões em que se identifica
Como vimos, a responsabilidade civil do síndico, indiferente se ele é profissional ou morador, acontece sempre que ele não cumpre suas obrigações e, devido a isso, os condôminos sofrem algum tipo de dano. Veja algumas dessas situações.
Falta de manutenção adequada da edificação
A má manutenção dos elevadores e das instalações de gás, por exemplo, pode causar acidentes com os moradores e/ou terceiros, comprometer a integridade do elevador e provocar complicações à própria estrutura do prédio, como incêndios.
Por isso, é fundamental realizar a manutenção dos equipamentos periodicamente, com profissionais qualificados. Embora não haja nenhuma lei de natureza federal ou algum artigo que trate da responsabilidade do síndico em relação às instalações de gás, é obrigação dele efetuar vistorias confiáveis.
Se a falta de manutenção ou uma instalação mal feita resultar em algum acidente, o síndico pode ser responsabilizado judicialmente, considerando que ele é responsável pela conservação das áreas comuns.
Descumprimento de leis trabalhistas
Se o síndico não cumpre as leis trabalhistas, os funcionários podem abrir processo judicial contra o condomínio, especialmente logo depois da demissão, apelando para o advogado do sindicato de sua categoria.
Caso seja provada a ação/omissão voluntária do síndico, ele corre o risco de ser punido. Como já foi dito, se não pagar as verbas previdenciárias devidas aos colaboradores, sua responsabilidade passa a ser criminal.
Obras sem autorização
As obras também envolvem a figura do síndico. Por exemplo, se ele efetua obras no condomínio sem a autorização da Assembleia, pode ser responsabilizado de forma civil.
Isso não vale para obras urgentes ou necessárias, que podem ser feitas sem autorização dos condôminos, conforme o Código Civil explica no artigo 1341. Mesmo assim, se essas modificações estruturais demandarem muito recurso, deve-se convocar rapidamente uma Assembleia.
Existem ainda dois outros casos:
- Obras úteis (facilitam os serviços do condomínio), que são condicionadas à aprovação da maioria dos moradores, como a colocação de pisos antiderrapantes ou a reforma da guarita na portaria;
- Obras voluptuárias (cuja finalidade é recreativa ou estética), que dependem do voto de dois terços dos moradores, como a reforma do hall de entrada, a construção de uma churrasqueira ou a ampliação da piscina.
Durante uma obra, caso um funcionário se acidente, mais uma vez cai sobre o síndico a responsabilidade civil.
Roubos, furtos e danos a bens pessoais
De modo geral, não existe responsabilidade civil do síndico em relação a roubos, furtos e danos causados a bens individuais dos moradores, principalmente se a Convenção de Condomínio apresenta uma cláusula explícita de não indenizar nesses casos.
Contudo, se o local contar com funcionários específicos para proteger os bens dos moradores, existe a possibilidade de o síndico ser acusado no Judiciário. Caso, por exemplo, haja um colaborador que tome conta da garagem continuamente e, ainda assim, um automóvel é furtado, o condomínio fica passível de sofrer processo judicial.
O mesmo acontece se um funcionário provocar danos a um bem do morador. Ficando comprovado que o síndico não fez uma boa escolha em relação à contratação do trabalhador ou não fiscalizou corretamente suas atividades, ele corre o risco de responder civilmente pelo erro.
Formas de prevenção
Para evitar ser responsabilizado civil ou criminalmente, o ideal é que o síndico cumpra uma rotina de práticas salutares. A prestação de contas é uma delas.
Embora essa prestação seja, em regra, anual, ele precisa registrar cuidadosamente todas as despesas ao longo dos meses. Muitas vezes, é necessário prestar contas em momentos diferentes, e se torna fundamental dispor de toda a documentação comprobatória dos gastos.
Os arquivos devem conter todos os comprovantes de pagamento, de preferência digitalizados, para que as informações não se apaguem com o decorrer do tempo. O síndico precisa solicitar sempre as notas fiscais, os recibos de pagamentos de autônomos (RPAs), os comprovantes de quitação de salário dos funcionários e assim por diante.
Contar com uma administradora parceira, também ajuda o síndico a prevenir problemas futuros. Ela o ajudará a controlar tributos, fazer contratações, organizar o cronograma de manutenções, orçamentos, analisando o melhor custo benefício ao condomínio, entre outras coisas, que quando bem realizadas evita que o síndico corra riscos.
Outra dica é trabalhar com a ajuda do Conselho Fiscal, conferindo todo mês a contabilidade do condomínio, mantendo em dia os tributos e os pagamentos devidos, inclusive os direitos dos trabalhadores, como 13º salário, férias, INSS, FGTS etc.
Cabe ao síndico cobrar os condôminos inadimplentes e, ao mesmo tempo, evitar ser responsabilizado por ofensas morais. Se não cobrar devidamente os moradores que estão atrasados com suas obrigações, ele tem a responsabilidade civil de reparar os prejuízos. Por outro lado, se perder a paciência e realizar uma cobrança de maneira constrangedora, pode responder por danos morais.
De qualquer modo, não é proibido divulgar os nomes das pessoas inadimplentes de forma objetiva e discreta. Porém, se recomenda expor somente os números dos apartamentos.
Para se resguardar da responsabilidade civil devido a acidentes em obras, o síndico deve exigir da empresa terceirizada, prestadora de serviços, os EPIs (equipamentos de proteção individual).
De acordo com o tipo de obra, ele também deve contratar um seguro contra acidentes e um seguro de vida para os funcionários, registrando formalmente. Além disso, em seu memorial descritivo, é necessário que constem as áreas que os moradores não podem acessar.
Além disso, o síndico também pode contar com o Seguro de Responsabilidade Civil, que garante a ele indenização por danos que não foram intencionais, corporais ou materiais causados a terceiros. Com essa cobertura, a proteção pode ser acionada imediatamente, custeando os gastos necessários que forem decorrentes do acidente sofrido pelo segurado, podendo envolver terceiros ou não, depende do tipo de pacote de seguro que contratou.
Quer saber mais sobre as responsabilidades de cada um no seu condomínio? Leia o artigo que preparamos: O Papel de cada um na gestão do condomínio.
