A realização de obras em condomínio pode ser um tanto quanto delicada. Por demandar recursos financeiros e, geralmente, causar um pouco de transtorno nos ambientes onde são implementadas, estas precisam ser tratadas com seriedade, a fim de que o síndico e os condôminos estejam alinhados.
Neste post, vamos falar sobre os critérios para a aprovação dessas obras, e para que a gestão do prédio não se complique por descumprir a legislação ou, ainda, cultivar um mau relacionamento com os moradores por puro desconhecimento de como executar tais procedimentos. Ficou interessado? Acompanhe o texto!
Como é feita a aprovação de obras em condomínio?
É essencial conhecer cada tipo de obra para não se cometer nenhum erro e reafirmar o compromisso da gestão do prédio, de entregar os melhores resultados em relação à administração em geral. Tanto no sentido de dar voz ativa aos moradores quanto no de demonstrar a capacidade de determinar quando uma construção, reparo, melhoria do espaço onde todos habitam ou dos equipamentos de uso comum, precisa ser feita.
Para saber como executar obras dentro de um condomínio, é preciso inicialmente conhecer o artigo 1.341 presente no Código Civil. Essa legislação normatiza a atividade de acordo com três categorias. Cada uma delas possui características específicas acerca da aprovação, devendo ser analisadas antes que a decisão para o início da obra aconteça.
Quais são os principais tipos de obras?
O síndico pode bater o martelo para dar início a uma obra quando a necessidade é urgente? Se os condôminos não concordam, como lidar e decidir? Qual é a importância de cada tipo de reparo, melhoria ou construção?
Ao entender os tipos de obras, essas questões são esclarecidas, trazendo mais propriedade à gestão do condomínio. Assim, a credibilidade da administração também aumenta, validando o síndico enquanto gestor. Vejamos as categorias:
Obra necessária
Não sendo urgentes, as obras necessárias, que importem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos, sendo sua aprovação pela maioria simples dos presentes.
É difícil exemplificar obras necessárias, pois dependerá do estado de conservação atual de parte do condomínio sobre a qual recairá a manutenção. Por necessárias, entendem-se as obras que são indispensáveis para manutenção ou conservação do condomínio.
São exemplos de obra necessária:
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impermeabilização da laje para corrigir infiltrações;
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instalação de corrimão nas escadas;
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reparos elétricos e consertos hidráulicos;
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modernização dos elevadores;
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troca de aparelho, como para-raios e interfone.
Obras que tenham como objetivo ajustar o padrão do prédio à norma reguladora ou garantir a segurança dos moradores, geralmente se enquadram como obras necessárias. Além disso, outras urgências, como a conservação e não deterioração da estrutura, também entram na categoria.
Se a obra for muito complexa, acarretando em diversas despesas, é importante convocar uma assembleia para manter todos os moradores cientes dos gastos, prestando contas do que for realizado na obra.
Caso as obras não sejam urgentes, fica válida a decisão da maioria dos presentes em assembleia, ou seja: 50% mais 1.
Obra voluptuária
As obras voluptuárias dependem da aprovação de dois terços dos condôminos. Essas são destinadas ao aumento do uso de um espaço, equipamento etc. Áreas de recreação podem se encaixar nessa categoria, já que tem como objetivo o lazer em geral. Vejamos alguns exemplos:
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troca de grades por paredes de vidro;
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troca de todo o projeto de paisagismo;
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modernização do espaço da academia ou salão de festas.
É preciso ter muita atenção nesse ponto. Se o espaço da academia e/ou salão de festas, por exemplo, estiver em boas condições e a intenção for melhorá-lo, essa obra é voluptuária. Se o mesmo espaço estiver com uso inviável por algum motivo, dependendo da gravidade da situação, a obra pode se encaixar em necessária ou útil.
Obra útil
As obras úteis podem ser realizadas após a aprovação da maioria dos condôminos e é preciso do voto "sim" de 50% mais 1. Essa categoria abrange tudo o que for feito em prol da facilidade ou aumento do uso dos espaços e objetos. Confira:
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aumento da garagem;
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instalação de cobertura no estacionamento;
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aquisição de sistemas de segurança;
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instalação de grades.
O que mais diferencia um tipo de obra do outro é a urgência dos procedimentos. Para obter essa informação e poder optar por elas, pode-se considerar reclamações dos condôminos, inspeções profissionais e até mesmo o tempo de uso dos espaços.
Lembre-se de que lidar com recursos é uma grande responsabilidade, por isso é necessário contar com as melhores decisões e parcerias. Com tantas demandas que envolvem o condomínio, questões mais específicas precisam ser acompanhadas de perto.
No caso das reformas menos urgentes, a proposta da obra faz muita diferença na hora de apresentar o projeto aos moradores. Se você enxerga uma oportunidade de melhoria, trabalhe bem a ideia e exponha-a de forma atraente.
Por que é importante conhecer as classificações das obras?
O relacionamento entre os gestores e os moradores do condomínio deve ser saudável. Manter-se a par dos tipos de obras favorece sua aplicação quando necessária, evitando maiores problemas referentes à aprovação destas. É importante que o síndico tenha experiência para cultivar uma boa convivência com os condôminos como ferramenta, ao gerir o andamento do prédio.
Na prestação de contas vale o mesmo: quando se está amparado pela legislação, pode-se afirmar que os recursos estão sendo aplicados da maneira correta, a fim de que os procedimentos ocorram com sucesso. Além disso, ao efetuar a votação corretamente, os condôminos se sentem participantes da gestão do condomínio e esse ponto é vital para um bom convívio entre todos.
Quando o síndico e os gestores do condomínio atendem às normas vigentes — classificando as obras e executando-as apenas quando a aprovação for concedida pelos moradores —, demonstra efetividade na sua função de administradores, além de respeitar e considerar a opinião de cada condômino.
A execução de obras em condomínio não precisa ser um dilema, desde que tudo seja esclarecido e compartilhado, prezando uma gestão transparente e eficiente. Lembre-se de que lidar com recursos é uma grande responsabilidade, por isso é necessário contar com as melhores decisões e parcerias.
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