Durante um longo período, a manutenção preventiva costumava ser vista como um procedimento supérfluo na rotina dos imóveis brasileiros, sobretudo em condomínios. Felizmente, o quadro tem mudado a cada dia, à medida que as administradoras percebem os ganhos que esse tipo de investimento é capaz de proporcionar.
Não há mais dúvidas de que a manutenção preventiva é importante para os condomínios. No entanto, será que os síndicos estão realmente preparados para gerir todo o local e mantê-lo em perfeitas condições de uso?
Se você chegou até este artigo, é sinal de que o passo mais importante foi dado. Por isso, para completar sua busca por conhecimento, a seguir, compartilharemos tudo o que você deve saber sobre o assunto. A revisão é algo simples e pode ser um dos melhores indicadores na redução dos gastos.
Continue acompanhando para entender melhor! Boa leitura!
O que é a manutenção preventiva predial?
Antes de tudo, começamos lembrando que existe uma norma brasileira responsável por direcionar as atividades a serem desenvolvidas durante o processo de manutenção preventiva. Trata-se da NBR 15575:2013, uma norma de desempenho que veio para suceder a NBR 5674:1999, a primeira norma que tratou desse tema no Brasil.
Segundo as diretrizes referidas, a manutenção predial é o conjunto de tarefas desenvolvidas na intenção de conservar e também de recuperar as edificações, garantindo segurança e bem-estar para todos os seus usuários.
Pensar em um plano de manutenção preventiva predial envolve a consideração de reparos necessários por meio de ações práticas. A busca por defeitos sempre proporcionará mais durabilidade e excelência, e esse é o cerne principal dessa iniciativa.
A maioria das dificuldades geradas quando há a falta de manutenção pode impactar a vida de todos os moradores, causando problemas emergenciais que dependerão de investimento imediato para a reparação. Por isso, prevenir sempre é fundamental.
O que é manutenção corretiva?
Como você já deve saber, existem outros tipos de manutenção caracterizadas por diferentes momentos e casos. A corretiva, como o nome indica, serve para consertar as falhas e os desgastes, uma vez que eles já são aparentes.
Nesse modelo de manutenção, é normal que sejam levantados procedimentos de correção e recuperação de danos de acordo com os riscos do condomínio. Por sua vez, essa técnica de atuação reativa espera a falha acontecer para só então estabelecer qual ação será tomada.
Vale lembrar que esse formato sempre gerará custos mais elevados provenientes de:
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pagamento de mão de obra urgente;
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paralisação de uso por tempo prolongado;
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alto custo de material comprado em situação de emergência.
Vazamentos em áreas úmidas, rachaduras em paredes, impermeabilização e falta de lubrificação nos equipamentos são alguns exemplos que demandam a manutenção corretiva em condomínios.
O que é manutenção preditiva?
A manutenção preditiva se difere das outras, pois se baseia na assistência de acordo com o estado dos equipamentos ou das instalações. Trata-se de uma técnica com foco no monitoramento periódico, que só pode ser realizada mediante a análise de dados coletados por inspeções de campo em acompanhamentos programados.
Muitas empresas optam por esse caminho, pois, além de oferecer custos baixos, ele dá menos trabalho do que a manutenção preventiva. Tudo dependerá do estado real dos equipamentos e instalações.
Nesse caso, podem ser utilizadas câmeras termográficas, técnicas de ultrassom ou até mesmo testes de análise de vibração para conhecer a necessidade de melhorias.
Quais serviços devem ser feitos?
Como a manutenção predial é importante para manter os usuários em segurança e para atender suas necessidades, é preciso ter conhecimento prático de todos os serviços que devem ser feitos.
Esse plano de ações exige inspeção constante de acordo com parâmetros técnicos capazes de garantir um resultado satisfatório. O síndico deve ter a certeza de que as atitudes preventivas sejam realizadas com excelência, considerando as especificações do fornecedor, do construtor ou do fabricante.
É claro que não é preciso de muita instrução técnica para verificações simples como no posicionamento da antena coletiva, na caixa-d’água e nas lajes. No entanto, à medida que as instalações se tornam mais específicas, o encarregado de manutenção já não poderá dar conta do recado. Nesse caso, uma equipe técnica especializada deverá ser acionada.
Vale lembrar que o síndico é responsável por avaliar e acompanhar o andamento dessas manutenções. Confira a seguir os principais serviços que precisam ser incluídos nesse planejamento:
Elevadores
A manutenção dos elevadores de um condomínio sempre avança na escala de frequência, principalmente quando os moradores não conseguem fazer o bom uso. Se você não quer que o funcionamento desses equipamentos seja interrompido, não feche os olhos para a manutenção preventiva.
O síndico tem grande responsabilidade em caso de acidente envolvendo pessoas no elevador e pode até mesmo responder judicialmente. Se o condomínio tem elevadores, o trabalho de uma empresa de assistência é obrigatório. Não hesite na hora de contatá-la de forma preventiva.
AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
Trata-se de um documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CB PMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possui as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação e conforme Projeto Técnico (PT) aprovado para a edificação, estabelecendo um período de revalidação.
Para que o pedido de vistoria seja protocolado junto ao Corpo de Bombeiros, é necessário o fornecimento do número do último Projeto Técnico aprovado. Em muitos casos, principalmente em condomínios residenciais, não há nos arquivos a cópia desse projeto aprovado ou cópia do último AVCB. Nos casos em que o condomínio não consegue informar o número do projeto ou do último AVCB, deve ser realizada inicialmente a pesquisa pelo endereço.
Em relação aos condomínios construídos anteriormente à década de 1970, não há como solicitar a vistoria, mesmo que haja o número do projeto aprovado, pois o Corpo de Bombeiros cancela os projetos técnicos pela antiguidade e condições das plantas para que os condomínios atualizem os documentos. Na aprovação de novo projeto, são consideradas a data de construção e a legislação da época.
Preventivo de incêndio
Todo ano os equipamentos preventivos de incêndio (extintores, mangueiras, hidrantes etc.) precisam passar por vistorias, testes e recargas, com atestado de funcionamento do Inmetro (Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia).
Por sua vez, o síndico, através do encarregado de manutenção, pode efetuar algumas ações como a revisão das luzes de emergência.
Gás central
É fundamental que a central de gás atenda às exigências de segurança determinadas pelo Corpo de Bombeiros e pelas normas técnicas. As manutenções devem estar em dia, como o teste anual de estanqueidade e a conferência de válvulas e registros a cada cinco anos.
Seguro condominial
O artigo 1.346 do Código Civil determina que o seguro do condomínio seja renovado de ano em ano. Existem coberturas opcionais e obrigatórias, e vale dizer que, segundo a legislação, algumas atribuições nunca poderão ser evitadas. São elas:
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responsabilidade legal do síndico;
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incêndio;
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queda de aeronaves;
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explosões;
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raio;
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vida dos funcionários.
Fachada: conservação externa
A conservação externa dos condomínios é uma das maiores vantagens da manutenção preventiva predial, pois trata-se do principal ponto de valorização patrimonial. Para que ela seja feita com sucesso, será preciso desenvolver os processos dentro de um calendário de assistência. Você pode optar pela seguinte frequência:
Anual
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Impermeabilização dos terraços e floreiras.
A cada dois ou três anos
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Lavação das edificações;
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Inspeção nas placas de cerâmica ou pastilhas das fachadas;
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Vedação de esquadrias;
A cada quatro ou cinco anos
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Verificação e refação da pintura - Vale lembrar que a repintura pode corrigir fissuras ocasionadas pelo desgaste do tempo, o que faz com que ela dependa do estado atual. Além disso, uma nova pintura pode impedir infiltrações.
Bombas de água
Pelo menos, uma vez ao mês, deverá ser feita a inspeção das bombas de água através de empresa especializada. A atenção especial vai para a bomba de recalque, já que ela faz com que a água suba do térreo (ou subsolo) até os reservatórios superiores.
Caixa de gordura e passagem
Na hora de reparar a caixa de gordura e de passagem, é necessário o manuseio de um profissional experiente. Os resíduos encontrados deverão ser direcionados para o destino correto, sem que as leis de sustentabilidade sejam infligidas. Esse tipo de assistência deve ser feito de seis em seis meses, contando com uma limpeza completa.
Jardins
Os jardins e os espaços verdes chamam muita atenção quando são bem cuidados, o que atribui um imenso valor ao empreendimento. Para que eles tenham um aspecto sempre saudável, é preciso investir em procedimentos periódicos.
Plantas devem ser verificadas diariamente ou de acordo com cada espécie. Já a poda também varia de acordo com a planta, mas pode ser feita quinzenalmente, incluindo uma limpeza completa e o controle de pragas. Todos os meses, é preciso fazer a adubação.
Portões automáticos
Os portões automáticos são frequentes em condomínios, pois oferecem agilidade e autonomia para a entrada e a saída dos moradores. Por conta disso, o hábito de utilização frequente pode trazer maiores problemas caso o equipamento pare de funcionar.
Por isso, você pode investir na manutenção preventiva mensal, verificando a parte da serralheria e abrindo o portão manualmente. Verifique o tempo de resposta do automatizador e se as roldanas estão em bom estado de deslize.
Contrate uma empresa especializada para a realização da manutenção preventiva, como: limpeza da placa eletrônica e lubrificação mecânica.
Fique atento, pois a Prefeitura de São Paulo sancionou nova lei que exige sinalização especial nos portões eletrônicos. A Lei n° 16.809/2018 originou-se do Projeto de Lei 190/2017 e foi sancionada em 23 de janeiro de 2018.
Dedetização: controle de pragas
Por falar em manutenção, o serviço de dedetização jamais poderá ser esquecido pelo síndico. A periodicidade recomendada é de duas vezes no ano, incluindo desratizações. Vale dizer que um bom período para afastar as pragas urbanas, como insetos e ratos, é em outubro e abril.
Limpeza da caixa-d´água
É comum que seja a mesma empresa quem cuida tanto do controle de pragas com da limpeza da caixa-d´água do condomínio, uma vez que ela segue a orientação de execução na mesma periodicidade.
Telhados
A manutenção periódica do telhado é primordial. Não se trata de algo muito elaborado, mas uma limpeza simplificada já é capaz de evitar uma série de problemas.
A administração do condomínio deve assumir essa responsabilidade e, caso seja preciso fazer reparos, o síndico deve contratar uma empresa especializada. A limpeza das calhas deve ser frequente, pois elas se desgastam facilmente e, se estiverem entupidas, poderão gerar as famosas infiltrações.
Instalações elétricas
A instalação elétrica é assunto de inspeção anual, também realizada apenas por profissionais capacitados para tal. Conforme o tempo passa, as conexões elétricas podem afrouxar e oxidar. O mau contato e as quedas de energia são algumas das consequências, assim como a perda energética e até mesmo incêndios.
Piscina
A manutenção da piscina exige cuidados específicos e detalhados que devem ser colocados em prática com constância. A frequência ideal para a filtragem é diária. Já o controle do cloro pode ser feito a cada dois dias.
Aspiração, retrolavagem do filtro e lavagem das bordas podem ser realizados uma vez por semana. Nessa lista, não pode ficar de fora o controle do pH da água duas vezes por semana. Já a clarificação e a decantação não têm uma data marcada, mas devem ser realizadas sempre que necessário.
Sistema de Prevenção a Descargas Atmosféricas (SPDA)
Já que o Brasil possui o maior número de descargas atmosféricas em comparação com os outros países, manter o SPDA em pleno funcionamento é essencial. Caso contrário, a queima de equipamentos elétricos pode ser uma consequência constante ou até mesmo a exposição dos moradores ao risco de morte.
Por que os condomínios devem fazer a manutenção preventiva?
A norma citada na introdução deste artigo reflete a principal relevância do plano de manutenção preventiva predial em condomínios. Estamos falando sobre o ato de preservar e recuperar as condições ambientais apropriadas à utilização em edificações.
Isso significa que a assistência focada na prevenção é fundamental para que as construções atendam às necessidades de seus usuários pelo máximo de tempo possível. Lembre-se de que todas as vezes em que o condomínio precisar de consertos após o dano, as despesas geradas superarão os reparos preventivos.
Quando se prolonga a vida útil de uma edificação, o plano de manutenção consequentemente diminui os custos de conservação do condomínio. Portanto, a conclusão é simples: prevenir é mais simples e menos custoso do que remediar.
Se você entende esse cálculo mas tem muitas dúvidas sobre como elaborar um plano de manutenção preventiva predial, o ideal é procurar um profissional experiente e habilitado para esse serviço.
O mapeamento das necessidades e prevenções relacionadas ao condomínio será dado por meio de um minucioso laudo técnico, instruindo você quanto aos próximos passos.
Quando a manutenção preventiva deve acontecer?
O suporte com base na prevenção precisa ser um hábito sempre presente no cotidiano dos síndicos. Caso contrário, o real objetivo — que é a minimização das chances de imprevistos — não será atingido.
Caso o síndico não dê conta de todas as tarefas, o mais recomendado é contratar uma empresa especializada em soluções para a manutenção periódica em condomínios.
Uma dica importante para quem deseja estabelecer o controle da regularidade é a elaboração de um calendário de manutenção. Como vimos neste texto, algumas delas precisam ser feitas todos os dias, ao passo que outras podem ser realizadas com periodicidade semanal, mensal, semestral ou anual.
Vale lembrar que soluções paliativas não se configuram como manutenção preventiva. Fuja delas porque, na maioria dos casos, um acidente está logo atrás de uma ação remediada de forma incorreta. Caso isso se concretize, o condomínio deverá arcar com custos maiores, que poderiam ter sido evitados.
Quais são as vantagens de fazer a manutenção preventiva no condomínio?
1. Conservação e valorização do imóvel
Assim como um corpo humano, a estrutura de um condomínio necessita de cuidados específicos para um bom funcionamento. É aí que a manutenção preventiva predial entra, assegurando a conservação e a estética das áreas de moradia por longos anos.
Infelizmente, muitos síndicos só percebem a importância dessa ferramenta depois que o ambiente já se encontra em um nível inaceitável. Infiltrações, problemas elétricos graves e quedas de revestimentos em fachadas são algumas evidências de problemas que poderiam ter sido reparados no modo preventivo.
A atenção com os lugares que pouca gente enxerga ou acessa também tem sua relevância no universo da manutenção predial, pois ela deve ser feita com foco na preservação completa. Pequenos cuidados negligenciados podem se tornar os maiores vilões na gestão de moradias, trazendo desvalorização para os imóveis.
2. Redução dos gastos
Como você já deve ter notado, a diminuição de despesas futuras é um dos grandes carros-chefe da manutenção preventiva predial. Quando um planejamento profissional é elaborado por um especialista, é possível desfrutar de uma grande economia a longo prazo. Isso acontece graças à redução de gastos não previstos, evitando problemas.
No entanto, para que esse resultado seja significativo na gestão do caixa, é preciso que a manutenção seja feita dentro dos períodos corretos, como aqueles que estipulamos anteriormente neste artigo.
É verdade que o serviço de manutenção mensal pode causar a impressão de gastos maiores ao decorrer do ano. No entanto, quando os custos são colocados na ponta do lápis, pode-se perceber que eles não equivalem ao montante economizado.
Um orçamento anual planejado, que inclui o valor das manutenções periódicas, bloqueia a margem de despesas com imprevistos de uma forma incrível. Vale dizer que quem opta pela manutenção corretiva pode pagar até cinco vezes mais do que quem escolhe prevenir primeiro.
3. Diminuição do número de acidentes
Além das vantagens apontadas acima, vale lembrar que o índice de acidentes no condomínio tende a diminuir quando a assistência preventiva é colocada em prática.
Nesse caso, vale a pena guardar, de modo organizado, todos os documentos que comprovam a realização dos serviços cumpridos. Esse tipo de dado pode ser muito útil para a administração do empreendimento, possibilitando a visualização apurada e certificada de cada custo representado.
Pode até parecer que uma ação não tem nada a ver com a outra, mas a partir do momento em que um controle é estabelecido para definir a frequência das manutenções preventivas, avaliando a performance técnica, as possibilidades de acidentes são evitadas com significância.
Assim, o trabalho contribuirá para a segurança não só dos moradores do condomínio, como também dos funcionários e de todos os outros usuários do espaço. Que tal saber um pouco mais sobre como garantir os melhores métodos de planejamento dessa investida?
Como planejar a manutenção preventiva predial?
Não há dúvidas de que a criação de um plano de manutenção pode tornar a manutenção preventiva predial muito mais eficaz. A seguir, daremos breves dicas de tópicos que não podem ser abandonados na hora de se programar. Vamos lá?
Histórico
Na hora de fazer esse planejamento, use o histórico de manutenção de todos os itens que precisarão de reparos, calculando a frequência em que eles deverão ser realizados.
Planilha
Para facilitar a visualização desse plano, você pode contar com o apoio de ferramentas como Excel, MS Project e outros softwares criadores de planilhas. Em condomínios horizontais maiores, o plano de manutenção abarca uma série ainda mais extensa de atividades reparativas.
Por isso, é comum o desenvolvimento de uma técnica automatizada na qual você possa adicionar novos itens conforme as necessidades do condomínio.
Orçamento
A previsão orçamentária é essencial para a programação das despesas com manutenção. Faça questão de considerar todos os gastos dos anos anteriores, mas não se esqueça de que imprevistos sempre acontecem e podem desviar um gasto reservado de acordo com o planejamento preventivo.
Assembleia
Depois que a sua programação a curto, médio e longo prazo estiver pronta, é hora de aprovar a cronologia junto aos moradores em assembleia. Esse passo nunca poderá ser pulado, uma vez que há múltiplas fontes determinando as prioridades do condomínio. Todos os pontos de vista deverão ser acordados em reunião, tais como:
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vistoria;
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especificações de manutenção dos equipamentos conforme dizem os fabricantes;
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solicitações feitas pelos moradores;
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limites impostos pelo orçamento.
Depois que o plano de manutenção preventiva predial for aprovado, não perca tempo para colocá-lo em prática. A melhor maneira de executar esse planejamento e garantir as melhorias previstas é fazendo questão de assumir o controle, a verificação e a programação das atividades planejadas.
Como escolher uma empresa para realizar esse serviço?
Se você acompanhou este artigo até aqui, certamente já entendeu que as tarefas do síndico relacionadas aos cuidados preventivos não são poucas. É comum que administradores de condomínios criem parcerias com empresas especializadas nessas soluções. Para isso, contudo, é necessário escolher o parceiro com cuidado.
O primeiro passo para buscar a melhor seleção é não olhar apenas o preço. É lógico que o orçamento deve ser considerado em todos os casos, mas prezar pela qualidade do serviço é fundamental e pode evitar futuras dores de cabeça.
Busque consultar a reputação das empresas que oferecem tal serviço no mercado, verificando orçamentos, atendimento, suporte e capacitação certificada para a prestação de um serviço competente, legal e excelente tecnicamente.
Outro passo importante é verificar os documentos das instituições procuradas. Se for possível, vá até algum condomínio que contrata essa empresa e sonde a respeito da qualidade oferecida.
Diante de todos os benefícios proporcionados, incluindo a valorização do imóvel e a tranquilidade e a segurança aos moradores, a manutenção preventiva é uma ação prioritária. Siga as nossas dicas e coloque a mão na massa!
Por falar em mudanças, você já sabe como o eSocial está afetando os condomínios no país? Não há dúvidas de que o maior impacto dessa iniciativa será sentido pela administradora, mas a colaboração dos síndicos é essencial para que a empresa consiga cumprir os prazos estabelecidos em lei.
Como síndico, você não pode ficar de fora desse assunto para não ser pego de surpresa. Não deixe de baixar nosso material sobre esse assunto e comece o seu planejamento o quanto antes! Afinal, esse assunto é tão importante quanto a manutenção preventiva predial. Até breve!
