Administrar um condomínio não é uma tarefa simples. Ser síndico implica em diversas obrigações, e muitas adversidades. Entre todos os problemas enfrentados na gestão condominial, a inadimplência é com certeza um dos maiores. A taxa média de inadimplência condominial no Brasil, por exemplo, gira em torno de 15%.
O que poucos pensam é que se grande parte dos condôminos deixa de pagar, oneram ainda mais aqueles que mantém suas contas em dia. Sem um controle rigoroso, a inadimplência em condomínio pode atingir um grau preocupante e passar a atrapalhar toda a administração. Infelizmente, a falta de pagamento do condomínio pode trazer consequências graves tanto para o condomínio quanto para o devedor em si.
Vamos abordar nesse texto as consequências para o condomínio e para o condômino e como minimizar os riscos de inadimplência.
Impactos no condomínio
Eventuais atrasos na arrecadação poderão comprometer serviços essenciais do condomínio, como: pagamento de funcionários, contas de consumo, manutenções preventivas, aquisição de materiais, etc.; esses fatores prejudicam o conforto da massa condominial, pois o ambiente coletivo sofrerá desgastes e eventuais impedimentos para utilização de importantes equipamentos.
A falta de dinheiro para cumprir com os compromissos pode prejudicar a gestão condominial, pois eventuais dívidas poderão gerar negativação do CNPJ do condomínio, acarretando no distanciamento de empresas fornecedoras de materiais e serviços.
Imaginem a ausência da manutenção de algum equipamento, como por exemplo o motor de um portão: caso não seja feita a inspeção preventiva periódica por um profissional especializado, algum problema pontual pode deixar de ser detectado, causando o comprometimento de um serviço essencial para a segurança do empreendimento.
Dessa forma, pequenas despesas ignoradas por falta de recursos podem, mais tarde, se tornar outras bem maiores. Além de resultar na desvalorização no patrimônio dos proprietários.
Impactos para os condôminos
Condôminos com atraso de pagamentos da taxa condominial podem sofrer penalidades diversas. Primeiramente, o morador receberá uma notificação, e terá um prazo para quitar a dívida. Podendo incidir multa de 2% e juros de até 1% ao mês correspondente às taxas em atraso, ou conforme a convenção determinar.
O condômino inadimplente também poderá ser proibido de votar e ser votado em assembleias. Em alguns estados do país, como São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas, é considerado legal que o condomínio proteste os boletos vencidos. Um protesto nada mais é do que uma ação que formaliza o reconhecimento da inadimplência de uma pessoa. Ou seja, o protesto é uma forma de cobrança extrajudicial que determina que o devedor salde sua dívida dentro de um prazo de três dias úteis contados da protocolização do boleto. Logo, caso isso não ocorra, o devedor pode ser protestado.
Vale lembrar que, caso isso ocorra, o nome do devedor fica registrado em cartório, no SERASA ou SPC, fazendo com que o inadimplente perca o poder de crédito, e só terá seu nome retirado dos registros mediante à quitação da dívida.
E, em último caso, o morador inadimplente poderá sofrer com a penhora de bens. Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los.
A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
Ressaltamos que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados.
Como minimizar os riscos de inadimplência no seu condomínio
Algumas ações podem diminuir os riscos de inadimplência no condomínio, permitindo a esse manter a saudabilidade da gestão financeira. Algumas delas são:
Divulgue a lei sobre inadimplência
No Código Civil o artigo 1.336 se ocupa em relatar os deveres dos condôminos, o qual deixa bem claro as obrigações com a contribuição de cada um nas despesas. Por meio disso, a consciência das implicações consequentes ao atraso nas taxas condominiais passa a ser mais disseminada por todos, tornando a obrigatoriedade do pagamento até o vencimento, uma relação de responsabilidade social.
Faça acordos da melhor forma possível
Uma das formas de enfrentar o furo nas contas é a busca de acordos com os devedores, sendo o parcelamento de dívidas, o mais comum, por ajudar quem quer pagar a fazê-lo de uma maneira que não prejudique tanto as finanças pessoais.
Contudo, há algumas considerações a serem feitas na hora de firmar um acordo. Uma delas é que o síndico não pode diminuir o valor da dívida e nem perdoar os juros e multas que correram até o dia do acordo, salvo se uma decisão em assembleia determine o cancelamento ou redução de parte dos juros para seguir com o orçamento em azul.
Lembre-se que o condomínio não é instituição financeira, assim é prudente que o acordo não tenha longo prazo, até mesmo para não influenciar na formação de novos devedores.
Realize uma previsão orçamentária assertiva
A taxa condominial, além de prever o pagamento das despesas recorrentes e previstas, também serve para prevenir os imprevistos que podem surgir. Por isso, é importante que seu valor esteja adequado para possibilitar a criação do fundo de reservas, para que sua administração esteja segura. Além disso, uma cobrança justa, minimiza o risco de inadimplência.
Acompanhe e organize rigorosamente as contas
A falta de controle de inadimplência pode levar à necessidade de ajuizar ações, o que aumenta os custos legais e as dificuldades de representação. Tudo isso dificulta a operação e gera gastos e possíveis impasses. Com o aplicativo RobottonLine, você poderá seguir de perto como está a inadimplência do seu condomínio com gráficos que mostram quantas unidades estão inadimplentes, quantas cobranças foram feitas, e qual o valor total de multas. Além disso, o aplicativo conta com o módulo boletos, onde você consegue acompanhar de perto, e de onde estiver quais boletos foram quitados, quais estão atrasados e a quanto tempo estão atrasados.
Conscientize os moradores sobre a importância de manter o condomínio em dia
As taxas condominiais são arrecadas para que os síndicos possam manter o condomínio em pleno funcionamento e garantindo que o empreendimento continue valorizado. O não pagamento ou o atraso na quitação dos débitos afeta todo o ecossistema condominial. Conscientizar os moradores sobre a importância dessa taxa, como é feita a arrecadação e ressaltar a importância de mantê-la em dia, pode ser uma saída para minimizar os riscos de inadimplência.
Lidar com condôminos inadimplentes não é uma tarefa simples, porém, com essas dicas, esperamos que os resultados positivos apareçam rápido em seu condomínio.
