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Como dividir as despesas do condomínio: saiba o que levar em conta

Como dividir as despesas do condomínio: saiba o que levar em conta

Publicado em 17 de Setembro de 2018
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A divisão das despesas de um edifício ainda é um assunto controverso, visto que é preciso definir critérios justos para a cobrança da taxa condominial. E alguns condôminos podem se sentir lesados de alguma forma.

O ideal é estipular na Convenção de Condomínio o critério pelo qual serão divididas as despesas do lugar. A decisão da Convenção é máxima de acordo com o que diz a legislação, como veremos mais adiante. Isso significa que não é uma definição unicamente do síndico. Cabe a ele a responsabilidade de fazer valer o rateio que for determinado pelo documento.

Leia o post e veja como partilhar as despesas de condomínio de maneira equilibrada entre todos os moradores!

A taxa condominial

A taxa condominial é o valor mensal que todo condômino deve pagar para ter direito de permanecer no empreendimento e usufruir das vantagens que ele oferece. Essa contribuição serve para custear a remuneração dos profissionais que trabalham no edifício (zelador, porteiro, auxiliar de limpeza, vigia etc.) e a manutenção das áreas comuns.

Mesmo quando não está morando no apartamento, o proprietário do imóvel deve arcar com essa taxa. A inadimplência atrapalha a gestão do condomínio, interferindo no orçamento anual que já foi aprovado em Assembleia Ordinária.

A fração ideal nos condomínios

A fração ideal é o método de divisão dos dispêndios do condomínio mais adotado. O Código Civil e a Lei Federal nº 4.591/1964 determinam que as despesas ordinárias e extraordinárias devem ser cobradas considerando a fração ideal. As despesas ordinárias são as que incluem energia elétrica, água, funcionários e outros gastos. As extraordinárias envolvem, por exemplo, a compra de equipamentos e as reformas.

Em linguagem técnica, a fração ideal é a cota percentual que é atribuída à unidade de um empreendimento imobiliário. Essa parcela equivale ao coeficiente do direito ao respectivo condômino sobre o terreno e todo o complexo arquitetônico.

Mas como dissemos no começo, a Convenção de Condomínio pode optar por outra forma de divisão.  Essa liberdade de escolha foi definida pela Lei nº 10.931/2004, que modificou o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil. Nesse trecho, o Código Civil determina que o condômino tem a obrigação de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”.  A citada lei, no entanto, adicionou “salvo disposição em contrário na Convenção”.

Nos condomínios em que se adota a fração ideal, as unidades maiores acabam pagando mais. Isso acontece porque esta considera a metragem do terreno e das áreas comuns correspondente a cada apartamento (unidade autônoma).

O critério da fração ideal, também chamado de modelo da área construída ou útil, define claramente que o condômino que possui unidade com maior extensão deverá pagar uma taxa mais alta, já que ela será proporcional ao tamanho das áreas.

Muitos moradores podem questionar esta divisão, alegando que o fato de morarem em apartamentos maiores não implica, necessariamente, em gastos mais elevados com energia elétrica, água e outros. Além disso, benefícios como segurança 24 horas e serviços do condomínio são divididos igualmente por todos, sendo que uma unidade de tamanho superior não tem direito a mais segurança que uma unidade de metragem inferior.

Embora isso seja verdade, a tendência é que unidades maiores tendem a consumir mais que unidades menores. De qualquer forma, o Código Civil estipula como válido o critério de rateio de despesas, se assim a Convenção definir.

O rateio de despesas

Conforme essa base, a metragem das áreas não influi na divisão das despesas do condomínio. Neste rateio, considera-se somente a quantidade de unidades do empreendimento e não suas dimensões.

A adoção do rateio de despesas deve ser definida conjuntamente, pois muitos moradores podem se sentir lesados se pagarem a mesma taxa que os que vivem em apartamentos maiores.

Os conflitos devido à divisão das despesas de condomínio

Os questionamentos a respeito da melhor forma de dividir as despesas e cobrar a taxa de condomínio podem levar a discussão ao âmbito judiciário, o que não é bom para ninguém. Por isso, convém que o síndico, ao perceber insatisfações, tome em tempo hábil uma iniciativa e convoque uma assembleia para resolver a questão.

Para fazer vigorar uma nova Convenção, a legislação determina que ela seja aprovada em assembleia por, no mínimo, 2/3 dos condôminos.

A taxa condominial: como compor as despesas

Basicamente, as despesas de condomínio dividem-se em ordinárias e extraordinárias, relativas à conservação do patrimônio e às obras de benfeitorias. Nesse sentido, existem gastos fixos, como os de luz, gás, eletricidade, pagamento dos vigilantes, do zelador, porteiro e de outros funcionários, as manutenções periódicas, os reparos e assim por diante.

Um dos custos mais importantes que devem ser incluídos na taxa é certamente aqueles associados aos sistemas de segurança. A manutenção das áreas comuns também precisa ser considerada, pois envolve pontos de lazer e espaços para reunião e descanso.

Existem despesas que não podem ser parceladas e isso implicará em taxas condominiais mais elevadas, quando esses gastos se fizerem necessários.

A taxa condominial costuma passar por um reajuste anual. Mas a periodicidade dos acertos deve ser aprovada em Assembleia Ordinária durante os primeiros três meses. Cada item que a compõe , cada despesa, deve ter uma correção própria, expressa em percentual, e relativa a cada mês.

A cota mais adequada é aquela que permite aos condôminos viverem sua vida normalmente, mesmo diante de problemas, como a inadimplência, que é, praticamente, inevitável.

A importância de uma administradora de condomínios

A administradora de condomínios pode tornar tudo mais organizado e simples, apoiando o síndico na execução de uma gestão transparente, auxiliando na escolha dos melhores critérios para a composição das despesas do condomínio e, consequentemente, da taxa mensal.

Um dos diferenciais da administradora é apresentar, em seu site, para todos os condôminos, os gastos de um determinado período, com destinação especificada, além de gráficos e tabelas para detalhar ainda mais o uso do dinheiro. Esse recurso será mais útil ainda quando se tratar de despesas extraordinárias, que não integram de forma definitiva a taxa condominial, mas podem elevar bastante seu valor.

Vale lembrar que os boletos também devem especificar em que o valor arrecadado foi gasto, mesmo que de forma mais sucinta.

Com uma gestão de gastos transparente e um sistema de cobrança bem definido, o condomínio consegue evitar problemas judiciais e manter um clima amistoso entre os moradores e entre eles e o síndico.

A divisão correta das despesas do empreendimento é de fundamental para garantir uma convivência pacífica e a satisfação de todos os condôminos, além de assegurar que eles não sofrerão privações, tendo suas necessidades sempre atendidas na medida do possível.

Caso esteja tendo dificuldades em dividir as despesas de seu edifício, aproveite para entrar em contato com a Robotton, empresa especializada em gestão de condomínios, e conhecer melhor os serviços que ela oferece!

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