O Artigo 1.348 do Código Civil é claro em descrever quais são as obrigações dos síndicos em variadas funções. Além da convocação de assembleias, ele é o responsável que deve informar e representar o condomínio em qualquer ato em que seja necessário defender os interesses coletivos. Porém, sempre fica a dúvida do que o síndico pode ou não decidir sozinho na rotina condominial.
No dia a dia, muitas coisas acontecem ao mesmo tempo, de um lado o síndico precisa resolver todos os problemas para não atrapalhar o bom andamento do condomínio, do outro lado, os condôminos querem saber o que está acontecendo no empreendimento. Por isso, separamos algumas atividades que o síndico pode decidir sozinho, sempre visando os interesses, bem-estar e saúde de todos.
Parte administrativa
O síndico poderá contratar uma administradora conforme o artigo citado anteriormente. O ideal é que a escolha seja feita em conjunto com o conselho. Ele também poderá solicitar cotações de serviços e produtos, cobrar serviços executados no condomínio, para que sejam feitos de acordo com os contratos e pagar em dia as contas do empreendimento seguindo o que foi acordado na previsão orçamentária.
Além disso, o síndico poderá cobrar os condôminos inadimplentes, nos termos acordados pela convenção condominial, dividir com os condôminos o número de unidades inadimplentes e o valor da dívida, e efetuar cobranças extrajudiciais via empresas especializadas.
Contratação de serviços
O síndico pode decidir pela contratação de um representante jurídico para representar o condomínio em ações judiciais e extrajudiciais. Isso porque, ele é o responsável legal por zelar pelos interesses do condomínio. Nessas situações, é importante que o síndico faça um orçamento dos honorários advocatícios para justificar sua escolha ao comprovar os gastos para os condôminos em assembleia.
Gestão de colaboradores
Como representante legal do condomínio, o síndico tem a responsabilidade pela gestão dos colaboradores. Assim, ele poderá contratar e demitir colaboradores e optar por uma empresa terceirizada desde que as opções não impactem as contas do condomínio. E acompanhar o trabalho da equipe do condomínio para certificar-se que as tarefas estejam sendo bem executadas.
Realizar obras emergenciais
Quando falamos de obras emergenciais, nos referimos àquelas que podem acarretar prejuízos maiores ao condomínio e até mesmo acidentes.
Por isso, de acordo com o Código Civil, o síndico pode decidir pela contratação de mão de obra especializada para a reparação do serviço. O Código Civil afirma que:
- Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;
- Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos.
Por exemplo, o reparo de um elevador, é algo que o síndico pode providenciar sem consultar assembleia, dado ao impacto na rotina condominial. Mas, se for uma obra mais onerosa, como a troca dos azulejos da piscina, ele deverá convocar os condôminos para a aprovação dos gastos.
Entrar em uma unidade em caso de urgência/emergência
Se o síndico identificar o vazamento de gás, incêndio ou outros sinistros emergenciais, ele poderá entrar na unidade sem prévia autorização. Isso porque, tais intercorrências podem colocar em risco o condomínio e os demais moradores. É importante ressaltar, que em situações como essa, o síndico deverá registrar a ocorrência na Polícia Militar ou no Corpo de Bombeiros.
Aplicar multas e advertências
O síndico é o responsável por manter a ordem no condomínio seguindo as diretrizes acordadas em Convenção e Regulamento Interno. Por isso, caso algum condômino descumpra as regras, o síndico poderá aplicar as penalidades cabíveis, como multas e advertências. Em caso de conflitos que envolvem duas ou mais partes, ele poderá auxiliar os moradores a se entenderem pelo diálogo.
Em situações atípicas, como as vividas durante a pandemia causada pela Covid-19, o síndico poderá tomar medidas que visam a segurança e saúde do condomínio, como restrição às áreas comuns por exemplo. No entanto, ele deverá ficar atento às recomendações dos governos estaduais e municipais.
O bom síndico sempre trabalha em conjunto com o conselho, afinal, quanto mais cabeças pensando, mais positivo o resultado. Como responsável legal do condomínio, ele conhece as prioridades para que tudo funcione perfeitamente, mas é salutar sempre consultar o conselho e os condôminos para evitar atritos.
