A divisão das despesas de um condomínio, ainda é um assunto controverso, visto que é preciso definir critérios justos para a cobrança da taxa condominial. E alguns condôminos podem se sentir lesados de alguma forma.
O ideal é estipular na Convenção de Condomínio o critério pelo qual serão divididas as despesas do lugar. A decisão da Convenção é máxima de acordo com o que diz a legislação. Isso significa que não é uma definição unicamente do síndico. Cabe a ele a responsabilidade de fazer valer o rateio que for determinado pelo documento.
Veja como partilhar as despesas de condomínio de maneira equilibrada entre todos os moradores!
A taxa condominial
A taxa condominial é o valor mensal que todo condômino deve pagar para ter direito de permanecer no empreendimento e usufruir das vantagens que ele oferece. Essa contribuição serve para custear a remuneração dos profissionais que trabalham no edifício (zelador, porteiro, auxiliar de limpeza, vigia etc.) e a manutenção das áreas comuns.
Mesmo quando não está morando no apartamento, o proprietário do imóvel deve arcar com essa taxa. A inadimplência atrapalha a gestão do condomínio, interferindo no orçamento anual que já foi aprovado em Assembleia Ordinária.
A fração ideal nos condomínios
A fração ideal é o método de divisão mais adotado. O Código Civil e a Lei Federal nº 4.591/1964 determinam que as despesas ordinárias e extraordinárias devem ser cobradas considerando a fração ideal. As despesas ordinárias são as que incluem energia elétrica, água, funcionários e outros gastos. As extraordinárias envolvem, por exemplo, a compra de equipamentos e as reformas.
Nestes casos, o cálculo é feito com base no tamanho da propriedade privada (apartamento, cobertura, loja ou casa). O valor neste caso é proporcional ao tamanho do imóvel. Por exemplo, unidades maiores terão suas frações maior do que as demais unidades.
Mas, como dissemos no começo, a Convenção de Condomínio pode optar por outra forma de divisão. Essa liberdade de escolha foi definida pela Lei nº 10.931/2004, que modificou o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil. Nesse trecho, o Código Civil determina que o condômino tem a obrigação de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais”. A citada lei, no entanto, adicionou “salvo disposição em contrário na Convenção”.
Muitos moradores podem questionar esta divisão, alegando que o fato de morarem em apartamentos maiores não implica, necessariamente, em gastos mais elevados com energia elétrica, água e outros. Além disso, benefícios como segurança 24 horas e serviços do condomínio são divididos igualmente por todos, sendo que uma unidade de tamanho superior não tem direito a mais segurança que uma unidade de metragem inferior.
Embora isso seja verdade, a tendência é que unidades maiores tendem a consumir mais que unidades menores. De qualquer forma, o Código Civil estipula como válido o critério de rateio de despesas, se assim a Convenção definir.
O rateio de despesas
Conforme essa base, a metragem das áreas não influi na divisão das despesas do condomínio. Neste rateio, considera-se somente a quantidade de unidades do empreendimento e não suas dimensões.
A adoção do rateio de despesas deve ser definida conjuntamente, pois muitos moradores podem se sentir lesados se pagarem a mesma taxa que os que vivem em apartamentos maiores.
Os conflitos devido à divisão das despesas de condomínio
Os questionamentos a respeito da melhor forma de dividir as despesas e cobrar a taxa de condomínio podem levar a discussão ao âmbito judiciário, o que não é bom para ninguém. Por isso, convém que o síndico, ao perceber insatisfações, tome, em tempo hábil uma iniciativa e convoque uma assembleia para resolver a questão.
Para fazer vigorar uma nova Convenção, a legislação determina que ela seja aprovada em assembleia por, no mínimo, 2/3 dos condôminos.
A taxa condominial: como compor as despesas
Basicamente, as despesas de condomínio dividem-se em ordinárias e extraordinárias, relativas à conservação do patrimônio e às obras de benfeitorias. Nesse sentido, existem gastos fixos, como os de luz, gás, eletricidade, pagamento dos vigilantes, do zelador, porteiro e de outros funcionários, as manutenções periódicas, os reparos e assim por diante.
Um dos custos mais importantes que devem ser incluídos na taxa é certamente aqueles associados aos sistemas de segurança. A manutenção das áreas comuns também precisa ser considerada, pois envolve pontos de lazer e espaços para reunião e descanso.
Existem despesas que não podem ser parceladas e isso implicará em taxas condominiais mais elevadas, quando esses gastos se fizerem necessários.
A taxa condominial costuma passar por um reajuste anual. Mas a periodicidade dos acertos deve ser aprovada em Assembleia Ordinária durante os primeiros três meses. Cada item que a compõe, cada despesa, deve ter uma correção própria, expressa em percentual, e relativa a cada mês.
A cota mais adequada é aquela que permite aos condôminos viverem sua vida normalmente, mesmo diante de problemas, como a inadimplência, que é, praticamente, inevitável.
A divisão correta das despesas do empreendimento é fundamental para garantir uma convivência pacífica e a satisfação de todos os condôminos, além de assegurar que eles não sofrerão privações, tendo suas necessidades sempre atendidas na medida do possível.
