Muitas pessoas se confundem ao serem questionadas sobre quais são as funções da empresa administradora e do síndico na gestão do condomínio. Para facilitar o entendimento, preparamos este conteúdo que aborda todos os detalhes sobre ambos os papéis.
A gestão de condomínio é uma tarefa complexa que envolve diversas atividades, desde a manutenção das áreas comuns até a cobrança de taxas dos moradores. Nesse contexto, os dois personagens são fundamentais. Embora ambos tenham um papel importante, suas funções são distintas e complementares.
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As principais diferença entre administradora x síndico
O síndico é o responsável por ser o porta-voz dos moradores, sendo o representante legal do condomínio e eleito pelos moradores para administrar em nome de todos. Sua função é coordenar as atividades na gestão, zelar pela segurança e bem-estar dos condôminos e tomar decisões em nome da comunidade.
A responsabilidade do síndico é gerenciar as áreas comuns, cuidar da manutenção do prédio, mediar conflitos entre os moradores, fiscalizar o cumprimento das normas e regulamentos do condomínio e tomar decisões em emergências. Além disso, ele deve também prestar contas aos moradores sobre a administração.
A administradora é uma empresa terceirizada contratada para contribuir na gestão do condomínio e prestar serviços de assessoria e consultoria em administração. Sua função é dar suporte ao síndico e aos demais membros do conselho na tomada de decisões estratégicas, além de executar tarefas operacionais, como contabilidade, gestão de pessoal, manutenção predial, entre outras.
Em outras palavras, a administradora é responsável pela administração do condomínio, tomando a frente de toda a parte burocrática. Ela cuida das áreas administrativa e financeira, garantindo que as obrigações legais e tributárias sejam cumpridas em dia. A empresa também pode se responsabilizar pela contratação de prestadores de serviço, fornecedores e empresas terceirizadas para realizar serviços que não podem ser feitos pelos próprios moradores.
O papel do síndico e suas atribuições
Primeiramente, o síndico possui um papel de extrema importância dentro dos condomínios. Tanto é que existe um Código Civil que ele fala sobre suas atribuições, sendo as obrigações:
- Convocar a assembleia condominial;
- Representar e defender os interesses comuns dos moradores;
- Inteirar a assembleia sobre qualquer procedimento administrativo ou judicial, para que as melhores decisões sejam tomadas em conjunto;
- Cumprir o que for determinação da assembleia, da Convenção e do regimento interno;
- Conservar e zelar pelas áreas comuns e serviços de interesse geral (incluindo, por exemplo, a gestão dos recursos humanos, as manutenções preventivas e as obras emergenciais);
- Fazer o orçamento anual das receitas e despesas;
- Cobrar as taxas condominiais e aplicar multas quando necessário;
- Prestar contas à assembleia todos os anos e sempre que for solicitado;
- Fazer o seguro da edificação.
Além das atribuições acima, o síndico ainda é o responsável por garantir que infrações e outros problemas mais graves não aconteçam dentro do condomínio. No entanto, engana-se quem pensa que é uma profissão ou posição fácil. O síndico está sujeito a penalidades no caso de equívocos, como:
- Aplicação de multas sem justificativa, a violação injustificada da privacidade e a falta de imparcialidade em situações de conflito entre residentes;
- Falha em fornecer informações claras a um proprietário;
- Exposição de moradores em débito, falha em cobrar ou conceder descontos a eles;
- Extravagância no uso de recursos financeiros ou omissão na quitação de uma dívida.
As funções da administradora no condomínio
Com certeza, é inegável mencionar a relevância da administradora na gestão dos assuntos mais burocráticos do condomínio. Aliás, ao abordar a diferença entre o síndico e o administrador de condomínio, contribuindo significativamente para simplificar o trabalho do síndico, devemos ressaltar alguns pontos:
- Oferecer consultoria sobre questões técnicas e jurídicas relevantes;
- Assessorar na preparação da agenda das reuniões do Conselho;
- Gerenciar a folha de pagamento, as contas e o orçamento anual;
- Efetuar os pagamentos de encargos previdenciários (tais como INSS, FGTS e PIS);
- Lidar com a gestão de inadimplência;
- Selecionar e gerir relacionamentos com fornecedores externos;
- Gerir os fundos de reserva e de obras.
Vale ressaltar que, embora haja distinções entre as funções de síndico e administrador de condomínio, é comum que a empresa administradora conte com síndicos profissionais em sua equipe, assumindo tanto as responsabilidades de síndico quanto de administrador.
Ou seja, caso o condomínio não queira morador fazendo essa função, pode contar com síndicos profissionais. Aliás, essa tem sido uma prática recorrente em muitos lugares.
Como saber se meu condomínio precisa de uma administradora?
Por ser uma tarefa burocrática, que lida com muitos cálculos, nem sempre os síndicos querem assumir esse papel.
Ao analisar a distinção entre síndico e administrador de condomínios, muitos residentes cometem o equívoco de pensar que, ao contratar um síndico profissional, a presença de um administrador não é mais necessária. Essa ideia pode ser compreensível, visto que o conhecimento técnico do síndico profissional pode fazer parecer que a função do administrador é apenas suprir a falta de expertise do síndico residente. Contudo, essa suposição não é correta.
Isso ocorre porque é humanamente impossível que um síndico sozinho consiga desempenhar todas as funções exigidas pelo condomínio. A sobrecarga resultante o obrigaria a contratar especialistas em contabilidade e advocacia individualmente para ajudá-lo.
Tal cenário resultaria em custos ainda mais elevados e em uma gestão desorganizada e fragmentada, evidenciando a importância de um bom administrador no suporte técnico, jurídico e burocrático.
Conclusão
O síndico e o administrador são importantes para garantir o bom funcionamento de um condomínio. Ambos desempenham funções importantes para garantir a segurança, conforto e bem-estar dos moradores do condomínio.
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