A terceirização é o processo de transferência dentro de um condomínio de funções que podem ser realizadas por outras empresas. Essas atribuições incluem atividades de suporte ou as diretamente relacionadas ao dia a dia do empreendimento. Ou seja, pode ir desde serviços de limpeza e conservação à manutenção geral e vigilância.  

O que diz a Lei?  

De acordo com o artigo 4A da lei 13.429/17, conhecida como Lei da Terceirização, “a empresa prestadora de serviços contrata, remunera e dirige o trabalho realizado por seus trabalhadores, ou subcontrata outras empresas para realização desses serviços.” 

Na prática, isso significa que a empresa terceirizada disponibiliza o quadro de funcionários ao condomínio, que não precisará arcar com os trâmites legais da contratação dos colaboradores.  

Como funciona?  

O condomínio paga uma taxa mensal à empresa prestadora de serviços e se exime das responsabilidades de gestão dos funcionários, como admissão, fiscalização, pagamentos, treinamentos, escala de horário de trabalho e de ser responsável por possíveis acidentes de trabalho ou afastamento de um membro da equipe.  

Em contrapartida, o condomínio não tem controle da rotatividade de colaboradores e das referências dos mesmos.  

Isso não significa que o condomínio se exime de toda a responsabilidade empregatícia. O artigo 5º-A, da Lei da terceirização, determina que é de responsabilidade da contratante (no caso o condomínio) garantir as condições de segurança, higiene e salubridade dos trabalhadores. Além disso, o empreendimento tem responsabilidade subsidiária pelas obrigações trabalhistas referentes ao período em que ocorrer a prestação de serviços. 

Desde 2012, a prática de alugar ou vender vagas de garagem a não moradores é proibida. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário. 

A alteração no Código Civil diz que:  

•  1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.  

Ou seja, é proibida a venda ou o aluguel de vaga de garagem em empreendimentos, salvo quando há o aval de dois terços dos moradores em uma reunião de assembleia. 

Caso haja a aprovação do Regimento Interno ou Convenção permitindo a negociação da vaga, ela poderá ser feita de duas maneiras: a mais comum é alugar para algum condômino, mas também é permitido alugar à estranhos, desde que a convenção deixe isso claro, como estipula a Lei.  

Tais medidas visam trazer mais segurança para os condomínios, garantindo que terá acesso as vagas somente os moradores do edifício.

A circulação das crianças, principalmente das pequenas, é algo que gera bastante polêmica na vida condominial. Enquanto, de um lado, os pais entendem as áreas comuns como extensão de suas casas, e não veem problemas de seus filhos circularem sozinhos, do outro, temos a preocupação com a segurança dos pequenos. Mas qual a idade mínima para a circulação de crianças sem um responsável nos condomínios?  

Segundo a Organização Mundial da Saúde (OMS), a pré-adolescência começa aos 10 anos. Este é o limite utilizado para muitas legislações que orientam os direitos das crianças. O município de São Paulo possui uma lei que usa essa diretriz para permitir o uso de elevadores por crianças desacompanhadas. O que acabou determinando, também, que, 10 anos é a idade mínima para crianças circularem sozinhas nas áreas comuns.  Vale ressaltar que, mesmo nessas condições, a responsabilidade continua sendo exclusiva dos pais, uma vez que o síndico e os funcionários não são responsáveis pelas crianças.  

O ideal é que seja analisado as especificidades de cada condomínio, e que a decisão seja tomada em conjunto visando o melhor para todos. Essa decisão para ser válida, deve ser tomada em assembleia, e constar no regulamento interno. Além disso, medidas educativas de caráter pedagógico e preventivo ajudam a proteger o condomínio em qualquer eventualidade.  

Lugares como garagem e piscina, por serem mais suscetíveis à acidentes devem ter atenção redobrada na hora de decidir a idade mínima para circulação.

Quem vive em condomínio sabe que comportamentos indevidos provocados por moradores podem ser comuns. O condômino antissocial é aquele conhecido por perturbar o sossego e bem-estar dos demais e impedir uma convivência agradável e harmoniosa no prédio, seja com muito barulho, festas, uso de drogas ou pelo perfil rude. Mas, seria possível expulsá-lo do condomínio?  

De acordo com o artigo 1.337, do novo Código Civil, não. O documento limita a punição à aplicação de multa pecuniária de até dez vezes o valor da contribuição condominial.  

Apesar disso, em 2017, após um trabalho estratégico envolvendo administradora, corpo diretivo e condôminos, a justiça determinou, em um dos primeiros casos envolvendo a retirada de morador do condomínio no Brasil, em prol da expulsão do condômino antissocial.  

A sentença inédita foi proferida pela 19ª Vara Cível de São Paulo, após a ação ter sido ajuizada, determinando a saída do condômino no prazo de 60 dias sob pena de remoção forçada. 

A juíza acolheu o pedido subsidiário formulado pelo escritório de advocacia contratado pelo condomínio depois de analisar o relatório que constatou as desavenças e abusos em sua convivência com os vizinhos e o ambiente de medo causado por ele. 

Para saber mais sobre o caso, acesse o conteúdo: Decisão judicial determina expulsão de condômino antissocial.  

O convívio pacífico é um dos desafios da vida condominial, nem sempre as ações de um condômino agradam a todos. Um problema enfrentado por muitos moradores em condomínio está relacionado ao vizinho que fuma na janela ou na sacada, o que gera incômodo aos demais.  

Fumaças e odores de cigarro, charutos, narguilés e afins no condomínio e dentro das dependências, podem incomodar a vizinhança. Apesar de estar amparado pela lei, o morador tem o direito fumar em sua unidade, porém não pode incomodar os vizinhos. Vale lembrar que a fumaça e os odores podem ser tão incômodos quanto o barulho.  

Caso o hábito do morador atrapalhe o convívio, a primeira ação a ser feita é ter uma boa conversa entre os envolvidos. Afinal, como esse é um problema pontual entre duas unidades, o síndico não precisa, necessariamente, se envolver na situação. O diálogo sempre é a melhor opção para resolver um problema em condomínios.  

Mas, se não surtir efeito, o incomodado poderá reclamar formalmente ao síndico, através do livro de ocorrências ou registrando uma queixa no portal do condomínio. Assim, o síndico terá argumentos para tratar a questão com o condômino causador do problema. 

O síndico terá o papel de apaziguador na situação, buscando que as partes entrem em um consenso. O morador não poderá ser multado por fumar na sacada ou janela de sua unidade. Porém, em casos extremos, ele poderá ser multado com base no direito de vizinhança regulamentado pelo Art. 1336 do Código Civil, em que o morador não deve utilizar sua propriedade prejudicando o sossego e salubridade dos outros condôminos. 

Art. 1336 – IV dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

E nas áreas comuns do condomínio, pode fumar? 

Em dezembro de 2014 foi sancionada a lei 12.546/2011, também conhecida como “lei antifumo”, que aborda diretamente o assunto em condomínios. O texto diz: 

“Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por uma parede, divisória, teto ou até toldo”. 

Ou seja: está proibido fumar na escada, embaixo do toldo, ou em qualquer lugar parcialmente coberto. Para os locais aberto, mas de uso coletivo, o condomínio poderá determinar em sua convenção se é permitido ou não fumar. Caso não esteja descrito na convenção, será necessária uma assembleia para deliberar o assunto.  

As altas taxas de desemprego, a instabilidade econômica, e mais recentemente a pandemia, fizeram com muitas pessoas buscassem alternativas para aumentar a renda no final do mês. E muitas delas, iniciaram pequenos negócios que podem ser conduzidos dentro da própria residência.  

O problema é quando o condomínio é residencial. Por definição, o condomínio residencial é utilizado unicamente para moradia. É comum em um primeiro momento dizermos que não é possível exercer atividades comerciais em um condomínio desta modalidade. Porém, não é bem assim. Existe uma tolerância para que profissionais liberais ou microempresários realizem suas atividades sem perturbar o funcionamento do condomínio, desde que se mantenha o uso residencial. 

Como assim? O Código Civil traz regras sobre a administração de condomínios, sobre direitos e deveres do síndico e do condômino. O artigo 1.336, diz o seguinte: “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. 

O objetivo principal do artigo é evitar transtornos ao sossego, saúde e segurança dos moradores. Então, entende-se que é possível exercer atividades comerciais em um condomínio com uma certa tolerância para que esses preceitos não sejam atingidos. Ou seja, não é possível instalar uma empresa e contratar funcionários dentro do condomínio.  

Um exemplo prático, se o condômino vende bolos, não poderá instalar uma cozinha industrial, mas é possível realizar a função sem que isso represente risco aos demais, infrinja a regulamentação do condomínio ou onere os demais moradores, o que pode ocorrer se o gás não for individualizado.  

Vale ressaltar que a proibição da instalação de uma empresa ou comércio em uma unidade residencial, não pode ser confundida com o “home office” ou trabalho remoto. O morador pode realizar seu ofício dentro da residência, ficando restrito às normas condominiais.  

O Artigo 1.348 do Código Civil é claro em descrever quais são as obrigações dos síndicos em variadas funções. Além da convocação de assembleias, ele é o responsável que deve informar e representar o condomínio em qualquer ato em que seja necessário defender os interesses coletivos. Porém, sempre fica a dúvida do que o síndico pode ou não decidir sozinho na rotina condominial.  

No dia a dia, muitas coisas acontecem ao mesmo tempo, de um lado o síndico precisa resolver todos os problemas para não atrapalhar o bom andamento do condomínio, do outro lado, os condôminos querem saber o que está acontecendo no empreendimento. Por isso, separamos algumas atividades que o síndico pode decidir sozinho, sempre visando os interesses, bem-estar e saúde de todos.  

Parte administrativa 

O síndico poderá contratar uma administradora conforme o artigo citado anteriormente. O ideal é que a escolha seja feita em conjunto com o conselho. Ele também poderá solicitar cotações de serviços e produtos, cobrar serviços executados no condomínio, para que sejam feitos de acordo com os contratos e pagar em dia as contas do empreendimento seguindo o que foi acordado na previsão orçamentária.  

Além disso, o síndico poderá cobrar os condôminos inadimplentes, nos termos acordados pela convenção condominial, dividir com os condôminos o número de unidades inadimplentes e o valor da dívida, e efetuar cobranças extrajudiciais via empresas especializadas.  

Contratação de serviços 

O síndico pode decidir pela contratação de um representante jurídico para representar o condomínio em ações judiciais e extrajudiciais. Isso porque, ele é o responsável legal por zelar pelos interesses do condomínio. Nessas situações, é importante que o síndico faça um orçamento dos honorários advocatícios para justificar sua escolha ao comprovar os gastos para os condôminos em assembleia.  

Gestão de colaboradores 

Como representante legal do condomínio, o síndico tem a responsabilidade pela gestão dos colaboradores. Assim, ele poderá contratar e demitir colaboradores e optar por uma empresa terceirizada desde que as opções não impactem as contas do condomínio. E acompanhar o trabalho da equipe do condomínio para certificar-se que as tarefas estejam sendo bem executadas.  

Realizar obras emergenciais 

Quando falamos de obras emergenciais, nos referimos àquelas que podem acarretar prejuízos maiores ao condomínio e até mesmo acidentes.  

Por isso, de acordo com o Código Civil, o síndico pode decidir pela contratação de mão de obra especializada para a reparação do serviço. O Código Civil afirma que:  

• Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;  
• Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos. 

Por exemplo, o reparo de um elevador, é algo que o síndico pode providenciar sem consultar assembleia, dado ao impacto na rotina condominial. Mas, se for uma obra mais onerosa, como a troca dos azulejos da piscina, ele deverá convocar os condôminos para a aprovação dos gastos.  

Entrar em uma unidade em caso de urgência/emergência 

Se o síndico identificar o vazamento de gás, incêndio ou outros sinistros emergenciais, ele poderá entrar na unidade sem prévia autorização. Isso porque, tais intercorrências podem colocar em risco o condomínio e os demais moradores. É importante ressaltar, que em situações como essa, o síndico deverá registrar a ocorrência na Polícia Militar ou no Corpo de Bombeiros.  

Aplicar multas e advertências 

O síndico é o responsável por manter a ordem no condomínio seguindo as diretrizes acordadas em Convenção e Regulamento Interno. Por isso, caso algum condômino descumpra as regras, o síndico poderá aplicar as penalidades cabíveis, como multas e advertências. Em caso de conflitos que envolvem duas ou mais partes, ele poderá auxiliar os moradores a se entenderem pelo diálogo.  

Em situações atípicas, como as vividas durante a pandemia causada pela Covid-19, o síndico poderá tomar medidas que visam a segurança e saúde do condomínio, como restrição às áreas comuns por exemplo. No entanto, ele deverá ficar atento às recomendações dos governos estaduais e municipais.  

O bom síndico sempre trabalha em conjunto com o conselho, afinal, quanto mais cabeças pensando, mais positivo o resultado. Como responsável legal do condomínio, ele conhece as prioridades para que tudo funcione perfeitamente, mas é salutar sempre consultar o conselho e os condôminos para evitar atritos.