A gestão de condomínio exige cuidados especiais, principalmente em relação a aspectos financeiros. Se o síndico não for precavido, pode comprometer a sobrevivência do empreendimento e o patrimônio dos condôminos.
O factoring é uma forma de obter dinheiro com certa rapidez para cobrir despesas que não podem esperar. Embora ofereça liquidez imediata, é necessário tomar alguns cuidados com operações desta natureza. Veja neste post como o síndico deve agir a respeito, evitando possíveis problemas!
Trata-se de uma atividade de fomento mercantil cuja finalidade é adquirir direitos creditórios de contas a receber por um preço à vista. A pessoa que vende as dívidas deve pagar uma taxa de juros e serviços, recebendo um valor menor que o valor efetivo das contas a receber.
Operações de factoring não devem ser confundidas com as operações bancárias, sendo uma alternativa mais fácil para empresas de porte menor, que não precisarão enfrentar tanta burocracia. Assim, micro e pequenas empresas podem contar com liquidez imediata. Os condomínios também podem recorrer a esta prática para obter dinheiro quando necessário.
Caso o síndico deseje recorrer ao factoring a fim de dispor de capital imediato, ele deverá procurar uma empresa especializada nessa operação, que pode ser encontrada na internet e recebe o nome de faturizadora.
Essa instituição compra as dívidas do condomínio (inadimplência) e assume os riscos de insolvência, ou seja, ela não tem o direito de regresso contra o edifício, caso o devedor não realize o pagamento do débito, ao contrário dos bancos, a quem é dado esse aval. O faturizado, nesse caso, é o condomínio, que vende as dívidas à instituição, recebendo um valor com desconto. Esse desconto corresponde à remuneração da empresa faturizadora.
Entre os títulos que podem ser descontados, temos o cheque pré-datado, a duplicata (boleto de cobrança da cota condominial) e a nota promissória. No Brasil, o cheque pós-datado costuma ser uma alternativa que substitui a duplicata, incentivando os contratos de factoring — o termo “cheque pós-datado” é outro nome para o “cheque pré-datado”.
É importante que o responsável pela gestão do condomínio conheça as principais modalidades praticadas no país. O factoring convencional é aquele em que a faturizadora compra os direitos de créditos da empresa, redigindo um contrato de fomento mercantil.
Na modalidade maturity, a faturizadora realiza a gestão das contas a receber, isto é, o crédito das cotas condominiais, do empreendimento, deixando-o livre de preocupações com cobrança. Já na modalidade trustee, a faturizadora, além de adquirir os títulos das dívidas e realizar as cobranças, oferece assessoria administrativa e financeira ao condomínio.
Mesmo com as vantagens em recorrer às operações de factoring, o síndico precisa tomar alguns cuidados também. É certo que este antecipa o pagamento de dívidas e não envolve juros, já que para muitos, aquilo a que chamam de juros nestas operações é apenas a remuneração da faturizadora.
Apesar de no factoring convencional não ser permitido o direito de regresso contra a faturizada, existe uma modalidade de factoring, conhecida como factoring com recursos, que pode ser uma armadilha para alguns condomínios mais desavisados.
No factoring com recursos, a faturizada tem a obrigação de reembolsar a faturizadora no caso de as dívidas não serem pagas. Assim, a empresa faturizada apresenta responsabilidade subsidiária e deve devolver o valor que foi antecipado pela organização de factoring.
Temos constatado uma irregularidade nos boletos recebidos das companhias prestadoras de serviço aos condomínios, as quais estão negociando títulos com empresas financeiras (factoring).
As prestadoras estão enviando os boletos contendo os dados bancários das empresas financeiras, porém com o CPNJ delas próprias, o que gera um conflito na liberação do pagamento no banco, por não estarem de acordo com a exigência da Febraban, a qual determina que estes deverão constar obrigatoriamente o CNPJ do favorecido da conta corrente.
O factoring é uma operação legal e prevista pelo Banco Central, mas o processo necessita ser transparente e acordado, contratualmente, entre as partes: fornecedor e condomínio.
Porém, na gestão de condomínio, o síndico costuma recorrer ao factoring, principalmente para cobrir o pagamento dos condôminos em atraso ou inadimplentes. As faturizadoras costumam antecipar o valor total da receita do edifício, ainda que alguns moradores não tenham feito o pagamento de suas taxas.
Fica a cargo delas, portanto, a responsabilidade de cobrar os devedores, recebendo deles os valores devidamente corrigidos. Assim, o síndico fica livre para dedicar-se a outras ocupações, menos desagradáveis e mais estratégicas.
Além dos possíveis prejuízos que o condomínio poderá sofrer, além dos condôminos pontuais também, a inadimplência de muitos moradores pode prejudicá-lo gravemente — incluindo a perda do apartamento, que poderá ser levado a leilão para pagamento da dívida.
Se, devido aos índices elevados aplicados pelas faturizadoras, o condômino inadimplente não conseguir saldar seu débito, sua situação pode piorar bastante, caso a empresa de factoring resolva recorrer à Justiça, solicitando a penhora do imóvel e sua posterior oferta em leilão.
No entanto, conforme lembra Guilherme Augusto Becker, especialista em Direito Imobiliário, as empresas de factoring podem aplicar índices de atualização de valores mais elevados que os praticados no mercado financeiro e divulgados pelo governo. Entre os índices de atualização, existem o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
A ausência de uma legislação que aborde especificamente o assunto gera alguns problemas para os condomínios, permitindo que as empresas de factoring cobrem taxas muito abusivas dos moradores inadimplentes.
Esse quadro desfavorável aos condôminos torna mais difícil a negociação das dívidas e, consequentemente, a quitação do saldo devedor. Por esse motivo, alguns especialistas aconselham os síndicos a não optarem pelas operações de factoring até que haja regulamentação específica do Estado sobre esse tema.
Qual sua opinião sobre recorrer ao factoring na gestão de condomínio? Aproveite e compartilhe este post nas suas redes sociais para que outros síndicos tenham mais conhecimento sobre o assunto!