Se você mora em condomínio há bastante tempo, já deve ter notado que nos últimos anos ocorreram mudanças no perfil do síndico e na forma como é feita a gestão do empreendimento.
Há alguns anos, o síndico era visto como uma figura predominante, que fiscalizava pessoalmente o cumprimento de normas e estava presente em todos os detalhes, geralmente dedicando-se em tempo integral a essas funções.
Hoje em dia, o sindico é também um profissional atuante no mercado de trabalho, tendo o seu tempo pessoal e profissional bastante escasso.
Frente a esta realidade, o síndico precisa ter uma boa administradora para orientá-lo sobre a legislação para condomínios, por exemplo, permitindo que tenha tempo livre para outras atividades.
Pensando nisso, elaboramos uma lista com os pontos mais importantes para você que pensa em se tornar síndico — ou entrou na função recentemente — e o que precisa saber para evitar incorreção ou passar alguma mensagem confusa aos condôminos. Acompanhe!
A primeira legislação dedicada ao condomínio é de 1928 (Decreto-Lei 5.481), pelo qual apenas se permitia que prédios de cinco ou mais pavimentos pudessem ser construídos sob regime de condomínio.
Já em 1964, a Lei 4.591, Lei do Condomínio, estabeleceu várias inovações para a época, como por exemplo: Convenção Condominial, regimentos internos, como o condômino deve se comportar nas assembleias, bem como competências e poderes destas, forma de contribuição para as despesas de condomínio, etc. Podemos dizer que esta lei foi atemporal, tanto que regula a vida em condomínio até hoje naquilo que não foi traçado pelo Código Civil de 2002.
Na Convenção estão previstos os direitos e obrigações dos condôminos, a destinação das unidades, as normas de convivência e as penalidades, entre tantos outros itens necessários para uma convivência harmoniosa. Mas, na maioria das vezes, as convenções seguem padrões estabelecidos e sugeridos pelas incorporadoras do empreendimento.
Este documento é essencial para regrar a convivência de um condomínio sem se apropriar das peculiaridades deste, ou seja, uma Convenção necessitará do complemento de um Regimento Interno, o qual adaptará às realidades do prédio evitando conflitos entre moradores, e até mesmo com o síndico.
De modo geral, o síndico é responsável por garantir o perfeito funcionamento de um condomínio. Basicamente, suas atribuições são divididas em: diretas, indiretas e relativas à função.
As atribuições diretas são aquelas previstas em lei, como:
• convocar assembleias;
• ser o representante legal do condomínio em ações judiciais, ficando responsável, inclusive, pela contratação de advogado;
• informar à assembleia sobre assuntos de interesse comum do condomínio, até mesmo a existência de ações judiciais;
• elaborar o orçamento anual do condomínio;
• cobrar dos moradores o cumprimento das normas condominiais, inclusive pagamentos;
• zelar pelas áreas comuns e providenciar sua manutenção, quando necessário.
As atribuições indiretas são aquelas as quais, ainda que não explicitadas em lei, decorrem das diretas. Pode-se citar, como exemplo, manter o equilíbrio financeiro.
Já as atribuições relativas à função são as que também não estão previstas em lei, mas recaem sobre o síndico devido ao próprio funcionamento de um condomínio. Incluem, por exemplo, a resolução de conflitos entre moradores e a segurança da massa condominial.
Com tantas atribuições, fica impossível desempenhar a função de síndico satisfatoriamente e ainda trabalhar com outras tarefas. Por isso, uma empresa administradora poderá auxiliá-lo na maioria de seus afazeres, principalmente os que exigem conhecimento mais técnico e demandam um bom tempo para serem executados.
As administradoras oferecem serviços de contabilidade, tributário, financeiro, recursos humanos, assessoria jurídica, bem como suporte para orientar o síndico nas mais diversas situações.
Assim, as únicas atividades que restam ao síndico, por serem intransferíveis, são as convocações de assembleias, a representação legal do condomínio em ações judiciais, emissão de certificado digital e a prestação anual de contas.
Existem dois tipos de assembleias condominiais: as ordinárias e as extraordinárias. A ordinária ocorre uma vez ao ano, servindo para aprovar a prestação de contas do exercício anterior, apresentar e deliberar orçamento para o próximo ano, eleger o corpo diretivo quando necessário, etc.
Já as assembleias extraordinárias podem ser convocadas a qualquer momento, desde que todos os condôminos sejam informados de sua data e pautas. Normalmente, nessas reuniões, são discutidas questões pontuais como reformas, despesas inesperadas, aprovação de Regimento Interno, etc.
A taxa de condomínio é um valor mensal obrigatório, pago em dia fixo pelo condômino. Ela serve para cobrir a manutenção das áreas comuns, despesas com funcionários da limpeza e segurança, impostos, água, eletricidade e gás.
A maioria dos condomínios também arrecada o fundo de reserva, que, normalmente, serve para cobrir gastos em casos emergenciais, como por exemplo: manutenções corretivas ou até mesmo inadimplência, evitando grandes prejuízos.
Ao condômino inadimplente, será cobrada multa de até 2% ao mês, e juros de mora de 1% e correção monetária, sendo ilegal exceder estes valores. Caso o pagamento só ocorra após intervenção de escritório de cobrança, seja na fase amigável e/ou mediante via judicial, pagam-se também honorários advocatícios e custas judiciais.
Poderão ainda ser cobradas taxas pontuais a título de multa por descumprimento de normas. O valor deve ser fixado previamente pela Convenção de Condomínio, Regimento Interno ou deliberação em assembleia.
Todo condomínio tem liberdade para estabelecer suas próprias regras internas, mas elas não podem entrar em conflito com o Código Civil Brasileiro ou com a legislação local, bem como a Convenção de Condomínio.
É proibido, por exemplo, autorizar a realização de obras sem antes verificar se elas podem comprometer a estrutura do prédio, conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a qual publicou, no dia 18 de março de 2014, a norma técnica NBR 16280/2014, que estabelece diretrizes técnicas para reformas em edificações através do Sistema de Gestão em Reformas. A norma entrou em vigor no dia 18 de abril do mesmo ano.
Alguns dispositivos legais permitem que o condomínio abra exceções, como por exemplo o Artigo 1.331 do Código Civil, que determina que as vagas de garagem não poderão ser alugadas ou alienadas a terceiros que não sejam moradores, salvo autorização expressa na convenção.
Administrar um condomínio e possibilitar que dezenas ou centenas de moradores convivam pacificamente é um grande desafio, e envolve mais processos e pessoas do que a maioria de nós imagina. No entanto, com a contratação de uma boa administradora, tudo poderá ser mais simples.
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