Essa é uma dúvida muito comum entre síndicos e condôminos, levando ao questionamento sobre o que vale mais no momento de resolver algum problema na gestão condominial. A Constituição Federal de 1988 é a lei que rege a todos, e segundo o artigo 5º “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei.”
Ou seja, em condomínios essa é a lei máxima. Seguindo a hierarquia de normas, a mais recente em vigência é o Código Civil, que define em seus artigos 1.331 a 1.358 as questões relacionadas aos condomínios e edifícios, principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre outras normas.
A lei número 4.591/64, também, se trata de uma lei ordinária, porém, por ser mais antiga que o Código Civil/2002, e aborda o direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos também já previstos no Código Civil, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.
A Convenção e o Regimento Interno também têm força de lei, pois estipulam as diretrizes entre os condôminos, e devem ser cumpridas por todos os integrantes da vida condominial. Porém, essas leis estabelecidas não podem contrarias as leis nacionais vigentes, que possuem hierarquia superior. Caso isso ocorra, as determinações poderão ser anuladas em ações judiciais, e podem ser consideradas inconstitucionais.
Muitas Convenções Condominiais encontram-se desatualizada mediante as novas atualizações do Código Civil, um exemplo, são aquelas que definem multa aos inadimplentes superior a 2% de juros moratórios, o que passou a ser proibido pela nova lei.
Uma solução para as situações em que a Convenção se encontra em desacordo com a nova lei, é a atualização do documento.
Sabemos que alterar a convenção não é simples, pois são necessários 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Quando há mudança na legislação, isto se torna mais fácil, afinal, esta se sobrepõe a convenção. Um exemplo recente disso, são as assembleias digitais, que a partir de um decreto durante a pandemia se tornaram legais, mesmo sem constar nas convenções. Com o fim do decreto, muitos síndicos que acreditam que as assembleias digitais são ótimas ferramentas para engajar a participação dos condôminos em um dos momentos mais importantes do condomínio, aguardam, ansiosamente, pela aprovação da legislação para não ter que alterar a convenção.