Talvez muitas pessoas não saibam, mas todo condomínio, obrigatoriamente, deve ter um seguro contra incêndio. Isso está bem claro no art. 1.346 do Código Civil Brasileiro, que diz que "é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.
Naturalmente, isso implica em algumas responsabilidades para o condomínio. Mas, quais responsabilidades são essas? É sobre esse assunto que vamos falar neste post. Confira!
Além do artigo citado, a Lei nº 4.591/1964 (conhecida como Lei dos Condomínios) também aborda a obrigatoriedade do seguro que cobre a edificação contra riscos de incêndio ou qualquer outro acontecimento que possa provocar a destruição integral ou em parte do prédio.
A lei não especifica quais são os outros sinistros que devem ser segurados — refere-se somente ao incêndio. Desse modo, fica uma lacuna sobre os outros eventos.
O síndico, em acordo com os moradores, poderá contratar um seguro que cubra situações diversas, como:
explosões;
raios;
danos elétricos;
quedas de aviões;
vendavais e tempestades;
quebra de vidros;
batidas entre veículos;
roubos e furtos;
seguros de responsabilidade civil do condomínio, do síndico, dos portões e dos veículos.
Conforme a Lei dos Condomínios, o síndico deve responder em juízo ou fora dele por qualquer insuficiência que o seguro contratado venha a oferecer.
O primeiro seguro de um condomínio deve ser contratado respeitando, no máximo, um período de 120 dias após a emissão do Habite-se. Por isso, o ideal é que o seguro seja contratado assim que se iniciar a ocupação do empreendimento.
Em relação à responsabilidade do síndico, separamos algumas situações concretas possíveis.
Caso o síndico não contrate o seguro contra incêndio e venha a acontecer um no prédio, os condôminos têm o direito de ajuizar ação judicial contra ele a fim de cobrar os prejuízos, de forma que o síndico pode responder tanto civil como criminalmente pela omissão.
Pode acontecer também de o seguro contratado apresentar um valor muito baixo e se mostrar incapaz de cobrir os gastos de uma reconstrução. Nesse caso, quando ocorre um sinistro e os apartamentos ficam comprometidos, cabe ao síndico responder por isso.
A renovação do seguro contra incêndio é uma responsabilidade do síndico que assumia essa função quando foi emitida a apólice. Os seguros deverão ser renovados continuamente.
O síndico será responsabilizado pela ocorrência de algum sinistro, desconsiderando o fato de que a cobertura em apólices com prazo de validade vencido era insuficiente para cobrir o determinado evento.
Recomenda-se, portanto, a revisão da abrangência das coberturas sempre que o seguro for renovado. Para essa tarefa, vale a pena contar com profissionais especializados em seguros e gestão de condomínios.
O seguro contra incêndio, por ser obrigatório, deve ser considerado como despesa ordinária. Assim, o valor deve ser arrecadado conforme a Convenção, que habitualmente orienta a divisão entre todos os moradores de forma proporcional à fração ideal de cada condômino.
Para obter maiores coberturas, o síndico pode contratá-las de forma adicional, desde que seja pago o prêmio correspondente.
Complementando e detalhando as coberturas extras — e que podem ser adicionadas em cláusulas do seguro —, podemos citar as que envolvem:
vida e acidentes pessoais de funcionários;
alagamentos;
subtração de bens do condomínio ou dos condôminos;
responsabilidade civil da guarda de veículos e outra.
Como cada condomínio possui suas próprias necessidades, é importante contar com uma consultoria especializada a fim de receber orientações seguras sobre as coberturas adicionais mais adequadas para o lugar. Ela poderá indicar preços mais precisos sobre as coberturas que precisam ser contratadas.
Devido à presença de um porteiro, câmeras de 24 horas e, possivelmente, de vigilantes, os moradores tendem a ter a impressão de que a segurança no condomínio é integral, principalmente em relação aos veículos guardados na garagem.
Vale lembrar que a presença desses profissionais e de tecnologia de segurança no condomínio não é suficiente para gerar a responsabilidade civil e a obrigação de indenizar os condôminos.
Para que o condomínio responda civilmente perante possíveis furtos ou roubos, é preciso que a Convenção de Condomínio — ou uma votação em assembleia — preveja essa obrigação.
Assim, a princípio, o condomínio não está obrigado a vigiar veículos guardados em suas dependências. Essa obrigação e, consequentemente, o estabelecimento de uma responsabilidade civil, precisa vir registrada em Convenção, ou seja, que os moradores decidam por contar com essa garantia.
De acordo com a Lei Complementar 126, artigo 112, se o seguro contra incêndio não for contratado no prazo definido por lei (máximo de 120 dias depois da liberação do Habite-se), o condomínio poderá ser penalizado.
Quando isso ocorre, há a obrigação de pagar uma multa mensal correspondente a 1/12 do imposto predial, que é cobrado pelo município.
Se o sinistro destruir um total inferior a 2/3 da construção, o síndico deverá receber o valor do seguro e dar início ao processo de reparação ou reforma dos pontos que foram danificados.
O seguro obrigatório não cobre, de forma específica, o apartamento e os bens que estão dentro dele. Individualmente, ele cobre a estrutura física da unidade, a saber: paredes, pisos, portas, janelas, esquadrias, acabamento, instalações elétricas/hidráulicas e pintura.
Caso o condômino deseje proteger seu patrimônio, deverá contratar um seguro particular, pois se houver incêndio que o danifique, somente ele próprio se responsabilizará.
Por outro lado, nos condomínios horizontais, nos quais cada um tem sua própria casa, somente as áreas comuns estão seguradas pelo seguro contra incêndio.
O condomínio que você administra já tem um seguro contra incêndio? Quais outras coberturas foram contratadas? Conte um pouco de suas experiências aqui no blog deixando seu comentário.